Wat is een A-locatie en waarom is het cruciaal voor fysieke retail?

De term A-locatie is een fundamenteel begrip in de vastgoedmarkt, met name binnen de detailhandel en bij zakelijke dienstverleners. Het verwijst naar een zeer aantrekkelijke en strategisch gelegen plek die zich onderscheidt door een hoge bezoekersfrequentie, uitstekende zichtbaarheid en toegankelijkheid. Denk aan een bruisende, drukke winkelstraat of een prominente plek in een winkelcentrum. In de retailbranche is de locatie van een winkel vanouds één van de meest kritieke succesfactoren. Dit artikel duikt in de definitie, waarde en dynamiek van A-locaties, en maakt de vergelijking met hun digitale equivalenten in een steeds veranderende markt.

 

Wat is een A-locatie?

Een A-locatie is een term die veelvuldig wordt gebruikt in de wereld van commercieel vastgoed, met name in de retail en bij zakelijke dienstverleners. Het definieert een zeer aantrekkelijke en strategisch gelegen plek die zich kenmerkt door een combinatie van factoren die leiden tot een hoge potentiële klantstroom en een sterke zakelijke aantrekkingskracht.

Kenmerken van een A-locatie:

• Hoge bezoekersfrequentie (loopverkeer): Dit is het meest bepalende kenmerk. Een A-locatie bevindt zich in een gebied met een constante stroom van potentiële klanten, zoals een druk voetgangersgebied, een hoofdstraat in een stadscentrum, of de ingang van een populair winkelcentrum.
• Uitstekende zichtbaarheid: De locatie biedt hoge zichtbaarheid voor voorbijgangers, waardoor de kans groot is dat de winkel of het bedrijfspand wordt opgemerkt.
• Goede toegankelijkheid: Gemakkelijke bereikbaarheid via openbaar vervoer, goede parkeergelegenheid in de directe omgeving, of een centrale ligging.
• Aantrekkelijke omgeving: De aanwezigheid van andere gerenommeerde winkels, horecagelegenheden, culturele attracties of kantoren die synergie creëren en een levendige sfeer garanderen.
• Prestige: Een A-locatie kan ook een zekere mate van prestige met zich meebrengen, wat bijdraagt aan de merkwaarde en het imago van een onderneming.

In de retailbranche is de locatie van een winkel, vooral voor fysieke verkooppunten, van oudsher één van de belangrijkste succesfactoren. Een A-locatie maximaliseert de kans op spontane bezoeken, verhoogt de naamsbekendheid en kan een directe impact hebben op de verkoopcijfers. Voor een webshop spelen natuurlijk heel andere factoren een rol (zoals online vindbaarheid en een gebruiksvriendelijke website), maar de analogie met een ‘drukbezochte plek’ blijft relevant.

 

Wat is de waarde van een A-locatie?

De waarde van een A-locatie is aanzienlijk en wordt direct weerspiegeld in de hogere huurprijzen en investeringen die bedrijven bereid zijn te betalen voor dergelijke strategische plekken. Deze waarde komt voort uit de unieke combinatie van factoren die leiden tot een maximale potentiële klantstroom en commercieel succes voor fysieke verkooppunten.

Classificatie van locaties in retail vastgoed:

Om de waarde en kenmerken verder te specificeren, worden winkellocaties doorgaans onderverdeeld in:

• A1-locatie: Dit zijn de absolute toplocaties binnen een stad of winkelgebied. Ze kenmerken zich door de hoogste passantenstroom, maximale zichtbaarheid en uitstekende bereikbaarheid. Denk aan de drukste winkelstraten in grote stadscentra of prominente posities in de meest populaire winkelcentra. Dit zijn de duurste locaties en worden vaak gekozen door bekende nationale en internationale retailers.
• A2-locatie: Deze locaties bevinden zich meestal in de directe nabijheid van A1-locaties, bijvoorbeeld in een zijstraat of op een iets minder prominente plek. Ze hebben nog steeds een goede passantenstroom en zichtbaarheid, maar zijn iets minder intensief dan A1. De huurprijzen zijn hierdoor doorgaans lager dan bij A1.
• B-locatie: Deze bevinden zich verder van de absolute kern van het winkelgebied, vaak in een aangrenzende straat. Het loopverkeer is aanzienlijk lager dan bij A-locaties, en de zichtbaarheid is beperkter. Ze zijn vaak geschikter voor speciaalzaken of lokale ondernemers die minder afhankelijk zijn van spontane passanten.
• C-locatie: Dit zijn locaties buiten het primaire winkelgebied, vaak aan de rand van het centrum of in woonwijken. Het loopverkeer is hier minimaal, en klanten komen hier meestal gericht naartoe. Geschikt voor bedrijven die een specifieke, loyale klantenkring hebben en lage huurkosten prefereren.

Veranderende invulling door e-commerce:

De invulling van de stedelijke winkelgebieden is de afgelopen jaren sterk aan verandering onderhevig. Dat heeft alles te maken met de opmars van webshops en het doen van online aankopen. In de zeer drukke winkelgebieden zie je bedrijven die van oudsher alleen standaardproducten aan de man en vrouw probeerden te brengen meer en meer verdwijnen of hun concept aanpassen. De hoge huurkosten van A-locaties zijn steeds moeilijker te rechtvaardigen voor winkels die primair concurreren op prijs en gemak, aangezien consumenten dit online efficiënter vinden.

Dit heeft geleid tot een heroverweging van de rol van de fysieke winkel en de waarde van dure A-locaties, met een groeiende focus op omnichannel retail en de combinatie van online en offline aanwezigheid.

 

De combinatie van een online shop en een fysieke winkel

Wat je steeds meer ziet, is een strategische verschuiving in de retailsector: de combinatie van een online shop en een fysieke winkel, een benadering die vaak wordt aangeduid als omnichannel retail of bricks-and-clicks. Deze synergie stelt bedrijven in staat om de voordelen van zowel de digitale als de fysieke wereld te benutten en zo een naadloze klantreis te creëren.

• Convenience en flexibiliteit: Een prominent voorbeeld is de opkomst van Click & Collect (online bestellen, afhalen in de winkel). Je koopt online spullen en haalt die vervolgens bij een afhaalpunt op. Dit biedt klanten het gemak van online winkelen (breed assortiment, prijzen vergelijken) gecombineerd met de snelheid van afhalen en het vermijden van verzendkosten of -tijden.
• Heroverweging van A-locaties: In dergelijke gevallen hoeft er niet per se een dure A1-locatie – die meestal ook veel hogere huurlasten met zich meebrengt – bij betrokken te worden. Dan volstaat vaak ook een minder dure plaats, zoals een pand aan de rand van het centrum, in een woonwijk of op een industrieterrein. Deze locaties zijn vaak efficiënter voor logistieke processen en het beheer van voorraad voor online bestellingen.
• Coolblue als strategisch voorbeeld: Een mooi voorbeeld daarvan is de werkwijze van een gigant als Coolblue. Zij hebben een uitgebreide online winkel (webshop) gecombineerd met een aantal fysieke winkels in de iets grotere steden. Coolblue kiest voor deze fysieke winkels bewust niet voor de extreem dure A1-locaties in de hoofdwinkelstraten. In plaats daarvan kiezen ze voor goedkopere panden op goed bereikbare locaties met goede parkeergelegenheid. Vanwege de populaire webshop en de sterke merkbekendheid is het voor hen niet nodig om een extreem duur pand op een absolute A1-locatie te betrekken. De fysieke winkels dienen dan primair als:
  • Afhaalpunt voor online bestellingen.
  • Servicepunt voor vragen, reparaties of retouren.
  • Showroom om producten fysiek te ervaren.
  • Adviespunt waar klanten persoonlijk geholpen kunnen worden.

Deze aanpak benadrukt dat de functie van de fysieke winkel verandert in het tijdperk van e-commerce. Het gaat minder om spontane aankopen van passanten en meer om het bieden van service, ervaring en gemak als aanvulling op de online shop. Dit stelt bedrijven in staat om hun vastgoedstrategie te optimaliseren en kostenefficiënter te opereren.

 

Online verkeer is best te vergelijken met de drukke winkelstraat op een A-locatie

Binnen de online wereld is er een directe en toepasselijke analogie te trekken met de A-locatie in fysieke retail: online verkeer en de vindbaarheid van je website. Net zoals een drukke winkelstraat op een A-locatie garant staat voor een constante stroom van potentiële klanten, zo is een hoge mate van relevant online verkeer de digitale equivalent van een toplocatie.

• Digitale toplocaties: In de online wereld zou je populaire domeinen, websites met hoge organische zoekmachinerankings, of prominente posities op grote online platforms (zoals populaire marktplaatsen of sociale mediaplatforms) als ‘A-locaties’ kunnen beschouwen.
  • Zoekmachineresultaten (SERP): De absolute top van de zoekresultatenpagina (SERP) voor relevante zoekwoorden is de ultieme online A-locatie. Websites die hier ranken, trekken het grootste volume aan gekwalificeerd organisch verkeer. Dit is het equivalent van de consument die gericht op zoek is naar een product of dienst en direct voor jouw ‘winkel’ kiest.
  • Populaire websites/platforms: Een prominente aanwezigheid op grote online platforms, nieuwswebsites met veel lezers, of invloedrijke blogs met een grote achterban, kan ook worden gezien als een digitale A-locatie.
• Waarde van online verkeer: Net zoals de fysieke passantenstroom de waarde van een A-locatie in vastgoed bepaalt, zo bepaalt de kwaliteit en kwantiteit van online verkeer de waarde van een digitale aanwezigheid. Gekwalificeerd online verkeer (bezoekers die daadwerkelijk geïnteresseerd zijn in je aanbod) is de brandstof voor online succes, leidend tot leads, conversies en omzet.
• Domeinhandel als parallel: Overigens maken slimme domeinhandelaren daar gretig gebruik van. Zij nemen goed bezochte, vaak reeds gevestigde, domeinen over – die veel organisch verkeer ontvangen of een sterke merkbekendheid hebben – om die vervolgens met forse winst weer door te verkopen. Dit is te vergelijken met een vastgoedbelegger die een pand op een A-locatie koopt en verkoopt.
• Vergelijking met winkelende consument: Zeker is dat het online verkeer voor een deel best te vergelijken is met de winkelende consument in de drukke winkelstraat op een A-locatie. Beide groepen bestaan uit potentiële klanten die zich in een ‘verkennende’ of ‘aankoopgerichte’ fase bevinden en die op zoek zijn naar een product, dienst of informatie. Het verschil is dat de online consument vaak nog gerichter zoekt en makkelijker kan vergelijken.

Daarom is investeren in SEO (zoekmachineoptimalisatie), contentmarketing en een sterke digitale aanwezigheid van websites even essentieel voor online succes als het kiezen van de juiste fysieke locatie voor een fysieke winkel.

 

Veelgestelde vragen over A-locaties

 

1. Wat kenmerkt een A-locatie in de detailhandel?

Een A-locatie in de detailhandel kenmerkt zich door een extreem hoge passantenstroom (loopverkeer), uitstekende zichtbaarheid voor voorbijgangers, en goede toegankelijkheid (bijvoorbeeld via openbaar vervoer of parkeergelegenheid). Ze bevinden zich vaak in de drukste winkelstraten of de meest prominente plekken in winkelcentra.

 

2. Wat is het verschil tussen een A1- en een A2-locatie?

Een A1-locatie is de absolute toplocatie met de hoogste passantenstroom en zichtbaarheid. Een A2-locatie bevindt zich in de directe nabijheid van een A1-locatie (bijvoorbeeld een zijstraat), heeft nog steeds goede kenmerken, maar een iets lagere intensiteit en doorgaans lagere huurprijzen.

 

3. Waarom zijn A-locaties zo waardevol voor fysieke winkels?

A-locaties zijn waardevol voor fysieke winkels omdat ze maximale exposure bieden aan een breed publiek, de kans op spontane bezoeken en aankopen vergroten, en bijdragen aan de merkbekendheid en het imago van een bedrijf. Dit vertaalt zich vaak in hogere verkoopcijfers.

 

4. Hoe heeft de opkomst van webshops de waarde van A-locaties beïnvloed?

De opkomst van webshops heeft de functie van A-locaties beïnvloed. Voor winkels die primair op prijs concurreren, zijn de hoge huurlasten van A-locaties moeilijker te rechtvaardigen. Veel retailers kiezen nu voor een omnichannel-strategie, waarbij fysieke winkels op minder dure locaties fungeren als servicepunten, afhaalpunten of showrooms ter aanvulling op een online shop.

 

5. Wat is de online analogie van een A-locatie?

De online analogie van een A-locatie is een website met een zeer hoge organische ranking in zoekmachines (de top van de SERP), een groot volume aan relevant online verkeer, of een prominente aanwezigheid op zeer populaire online platforms. Dit zijn de ‘drukbezochte digitale plekken’ die maximale zichtbaarheid genereren.